以某甲级办公楼项目为例，从运维角度看前期机电设计合理性

前言：产品的好坏需要市场检验，项目机电设计的优良需通过实际运营/维护情况反思。故通过与实际运营方沟通了解现场主要机电系统实际

前言：

产品的好坏需要市场检验，项目机电设计的优良需通过实际运营/维护情况反思。

故通过与实际运营方沟通了解现场主要机电系统实际运行情况，并结合设计、招标、施工、运营/维护过程中出现的问题总结反思，作为后续机电设计借鉴参考。

本篇我们从以下几个方面探讨

1、案例项目介绍

2、机电系统介绍

3、现场实际情况

4、实际运营情况

5、小结及建议

一、案例项目介绍

该项目位于上海市静安区，周圈多为办公、酒店及商业项目，以及多条地铁。

该项目为甲A办公楼

总建筑面积： 84029.87㎡

建筑层数： 地上31层，地下2层

项目办公2015年6月竣工，裙房商业2015年底竣工，实际运营时间已3年。

二、机电系统介绍

1、暖通系统：

• 办公冷热源：冷水机组（4*455RT螺杆机组）+锅炉（3*1400KW燃气真空锅炉）
  
• 裙房商业冷热源：风冷热泵系统
  
• 水系统：一侧泵变流量系统
  
• 办公空调末端系统：风机盘管+新风系统
  
• 裙房商业：租户及公共区域空调末端为风机盘管+新风系统，带风口灯盘形式
  
• 办公末端水系统：分外区四管内区两管
  
• 办公塔楼IT机房24小时冷却水系统
  
• 过渡季节免费制冷系统
  
• 大堂空调形式采用全空气系统，外区设置喷口，内区设置条形风口形式

2、给排水系统：

• 给水：重力供水系统，在避难层设置（15F）和屋顶层设置水箱
  
• 给水管材：采用不锈钢管，锥螺纹连接
  
• 排水：普通板下式排水、污废合流，铸铁管，承插橡胶圈法兰连接
  
• 给水计量：采用普通机械水表
  
• 太阳能热水系统：供商业卫生间使用。（现场反馈已关闭系统）
  
• 标准层卫生间热水：小型容积式电热水器
  
• 行政卫生间：无
  
• 燃气：中压供锅炉房（真空锅炉）；低压供餐饮商铺

3、强电系统：

• 供配电系统：2路10KV进线，总容量10400KVA
  
• 装机指标：变压器单方指标123VA/㎡（含地库）
  
• 变压器设置：办公、商业及地库、空调设备单独设置变压器
  
• 办公高区变电所设置在15F避难层
  
• 应急电源：地下室设置一台1500KVA应急柴发机组，供消防及重要用电负荷。柴发采用水冷式，远置散热器设置在裙房屋面。（原方案租户柴发预留在裙房屋面，采用天然气柴发形式。）
  
• 电表形式：多功能远传电表
  
• 其他：设置智能应急照明系统、电气火灾监控系统、能耗监测管理系统

4、电梯系统：

• 设计指标：5HC=12%，AI=40s
  
• 客梯分区（共12台）：
  
  低区4台1600KG，2.5m/s；中区4台1600KG，4m/s；高区4台1600KG，5m/s

• 设置办公转换梯3台1000KG,1.75m/s

• 办公货梯：1台1800 KG，1台1600KG

三、现场实际情况

1、制冷机房

地下共两层，机房挑空地下两层，净高9.35米，经过深化设备布置与管道排布，现机房空间高度及布局较为合理。

主机配置为4台455RT螺杆制冷机组，品牌麦克维尔/Mcquay。

2、锅炉房

主机配置为3台1400KW燃气真空锅炉，品牌为力聚。

3、10KV变配电室

10KV进线柜（空气绝缘柜）品牌ABB UG550

10KV出线柜，品牌ABB MNS2.0；10/0.4KV变压器，品牌ABB，原厂；变电所空调：VRV空调；

柴油发电机1500KVA，品牌康明斯，英国整机进口。

4、给排水

5、地下车库

6、电梯

7、办公大堂、商业公共区域

8、塔楼屋面

9、避难层

10、裙房屋面

11、室外

四、实际运营情况

1、租户群体：

该项目为业主方整体持有，在项目竣工后大租户（世界最大的传播服务集团），在上海旗下的26家公司全部汇集在该项目办公大楼。

同时其他租户为律师事务所、设计咨询公司、保险公司，实际该项目办公入住率在90%以上。

裙房租户为配套办公商业，以星巴克、蓝蛙及部分快捷餐饮为主，入住率100%。

2、空调系统：

冷热源运行情况：

根据了解，在夏季最不利时间段，空调主机需同时开启4台455RT制冷机组，锅炉在冬季最不利时间段需同时开启3台1400KW机组，才能满足整个办公塔楼的夏季、冬季的实际运营效果，同设计选型完全吻合。

物业对于真空锅炉形式无意见，但是对于每年的锅炉年检物业反馈没有什么影响，因为基本上每年都是维保单位负责锅检的手续。

办公大堂、配套商业大堂及商业公区走廊空调效果：

根据了解，办公大堂冬季制热效果可以基本满足需求（外区喷口，内区下送百叶风口），但配套商业大堂制冷制热效果一般（侧送百叶风口）以及商业公区走廊空调冷热指标太小（设备数量少导致）。

办公塔楼IT机房24小时冷却水系统使用情况：

根据了解，大部分租户基本都设置IT机房需求，所以办公楼设置24小时冷却水系统很有必要。（物业部门每两小时需要对24小时冷却塔进行巡视，可见对于租户机房可靠性的重要性。）

空调末端系统形式（内二外四）：

该项目空调形式采用内二外四空调系统形式用来满足冬季内区需要供冷的要求，但根据租户反馈，此系统形式使用效果非常不好，无法满足灵活控制操作以及不同客户对舒适度的要求，且电梯厅电梯冬季接管至内区空调（制冷），造成电梯厅冬季偏冷。

因此建议后续项目在设计阶段统一选用两管制或四管制，避免出现内外冷热负荷相互抵消与功能局限性，相应的增加系统的灵活性。

另外部分租户分隔调整的无规律性等原因导致出现这个问题。

排油烟风机控制：

商业租户采用小租户合用排油烟风机及油烟净化器方案，现实际物业部门通过时间控制方式开启风机。

商业租户独立空调需求：

根据了解类似星巴克铺位有独立营业时间租户，后期租户单独增加空调，满足其运营时间与大楼不一致的情况。

3、强电系统：

变压器负载率：

根据了解，在夏季最不利季节10KV变压器负载率在40%。（与供电部门申请按MD40%，两年内未调整过）。

应急电源系统：

物业每个月开启消防应急柴油发电机组，但至今无租户提出租户柴发的需求，初步判断与该项目客户群体有关。

办公租户用电：

该项目租户按100W/㎡考虑，据了解无相关单位提出意见及增容情况出现。

4、给排水系统：

太阳能热水：

原设计因需要满足国家审图的要求而设置太阳能热水系统，用于商业卫生间热水。但据了解物管接收后未使用太阳能热水，可见设计与实际运行确实存在不合理性。

水锤：

原设计为重力供水，由地下水箱+水泵直接供给屋顶重力水箱和避难层水箱。现场反馈水锤效果明显。后期物业改造时在转输水泵上增加了一个变频器才得到改善。

给水管材：

不锈钢管，采用锥螺纹连接，无漏水现象。

5、电梯系统：

从早高峰办公大堂人员等待电梯情况判断整体情况良好，基本上无大规模排队的情况出现，基本上在40S内完成呼梯到乘坐。

因为大堂及电梯厅分布较为合理，故也不存在人员误入不同区电梯厅的情况出现。

6、其他：

屋顶及避难层设备噪音：

因该项目屋顶及避难层均考虑了大型设备的减震降噪措施，且通过了解，顶层及避难层下层办公租户无相关噪音的影响。

燃气调压站：

与景观密切结合，整体室外效果较好。

设置3台转换梯：

因该项目3~5层同样是车库，所以前期方案是经过实际计算过程中得出需要设置3台。

五、小结及建议

通过现场考察和了解，该项目整体从设计、施工、竣工整个流程情况良好，同时对于该项目后续机电设计有一定的借鉴意义，主要建议如下：

1、对于整个项目冷热源系统，需要在施工图阶段精细设计，确保总装机容量控制在合理范围内。

2、真空锅炉在商办项目上可以运用。但通过了解，对于现在业主方比较关注的锅检的问题，其实通过实际包含在维保单位工作范围，其实可以不作为在设计前提设备选型的重要考虑的范畴。

3、通过两个大堂冬季空调实际运营方的反馈对比，可以看到对于层高较高的办公大堂与商业中庭区域需要考虑外区设置下送喷口，在设计阶段建议加大对应区域空调面积负荷指标，确保冬季和夏季中庭区域的空调效果。同时建议从建筑的角度设置双门、中庭采用遮阳、顶层设置排风机等措施。如有条件的前提下，仍可建议下送风的方案。

4、因该项目为裙房商业（两层共计4000m2），较小的公共区域采用风机盘管从技术上无问题。但通过实际运营出现的问题，建议后续项目商业公区或需设置空调的商业背道走廊，在设计阶段建议增大空调面积负荷指标以及选用相匹配的空调设备数量，合理布置覆盖需求区域，以实现对空调效果的把控。

5、通过对于该项目租户24小时冷却水系统的需求程度（实际反馈将近80%租户），建议中高端办公楼对于24小时冷却水系统应为标准配置，且量建议按照总量不小于70%来考虑设备造价与租户需求之间的平衡点。

6、办公水系统采用的内二外四，从项目一开始的出发点是在控制成本的角度下满足外区负荷的灵活性。但实际项目运行下来效果不佳，建议后续项目根据办公楼的实际项目档次来确定水系统的形式，并即使采用两管制的条件下，立管预留四管制条件的灵活性。

7、对于屋顶与避难层的设备减震降噪问题，通过实际设计及设备运行情况看来，屋顶的冷却塔、避难层水泵可以不采用浮筑地台的方式，通过块状基础+减震装置可以有效的缓解震动和噪音的问题，但是需要确定各不同设备的减震降噪做法。

8、通过该项目实际变压器负载率的情况分析，实际装机容量为123VA/㎡，负载率在40%前提下，办公项目正常负载率前提下，装机容量可以按70~80VA/㎡作为后续设计参考依据。但因为上海供电部门对于商办项目有不低于130VA/㎡的硬性要求，新建项目需要确定用电总量后与供电部门及时沟通降低容量的可行性。

9、太阳能热水系统实际运营中确实实用性不大，建议后续项目若无绿建要求，尽量少设。

10、给水设计上从原采用缓闭式止回阀来抵消水锤效应，从理论技术上没有问题，但是通过实际项目运营情况看来，水锤效果仍然明显，最终还是加设变频器来解决水锤问题。所以后续项目设计角度若采用重力供水，则需设置水锤消除器，不建议设计缓闭式止回阀形式。

11、办公大堂未设置访客登记系统，高峰时期存在人员积压的问题，新建项目建议增设访客登记系统。