集中供冷亲民的市场切入点：综合能源套餐
一、 集中供冷现状集中供冷主要应用在一二线城市的CBD，国外香港、新加坡、韩国等都有成熟案例；集中供冷的最新运用在山东济南；据报道
一、 集中供冷现状
集中供冷主要应用在一二线城市的CBD，国外香港、新加坡、韩国等都有成熟案例；集中供冷的最新运用在山东济南；据报道，济南CBD片区今年开始集中供冷模式试运行，已经覆盖部分商场、写字楼等约21万平方米供冷范围。值得关注的是，与国内及香港、新加坡等地集中供冷方式不同，济南模式是集中冷暖同供，即同一管网，冬天集中供暖夏季集中供冷，可以节省重复建设成本和空间资源。
一网两用，冬季供暖，夏季制冷，其管网中媒介始终是水，供冷还是供热取决于水温的高低。冬季集中供暖时，热水通过长距离管网输送到指定区域，再通过热力交换站，将热水送到每一位用户的末端系统，例如暖气片、地暖等。夏季集中供冷时，以中央空调的冷水机组等为冷源，利用现有冬季供热管网，把冷冻水输送到位于区域内的换热站，通过冷交换后将7℃－9℃的冷冻水输送到用户的末端风盘系统。同时，用户末端散冷设备采用的风机盘管，随机配备室内温度控制面板，用户可以根据需求自主调节室内温度。
集中供冷的优势主要体现在节能降耗省钱方面：一方面与集中供暖类似，区域集中供冷供暖具有集约用地、错峰降容、高效节能、智能管控、有效避免重复投资等特点，特别适合在城市CBD等商业楼宇高密度集中的区域推广应用。
这种模式可以利用不同功能商业楼宇用能需求高峰时间不同的特点，通过合理设计、智能控制，在降低总装机容量的同时，提高系统经济性，保证用冷安全性和稳定性。另外，配合冰蓄冷和水蓄冷系统的设计，可充分利用峰谷电差价蓄冷调峰，既降低了系统运行费用，又实现了电网的削峰填谷。
另一方面，集中供冷系统使用成本低。相关数据显示，对于200米以上的超高层建筑，集中供冷的建设及使用成本低于楼宇单独上空调机组的成本；对于一般商业建筑，两者的建设及使用成本相当。
对于高建筑密度、高用冷需求的建筑群，集中供冷由于采用大型先进高效的冷水机组，其制冷能效远高于普通空调，同时考虑不同建筑错峰需求，总装机容量及使用成本低于每个楼宇单独上空调系统。但对于低密度的商业建筑或用能需求不规律的区域，楼宇独立空调系统相对灵活，其建设及使用成本一般也低于集中供冷。
集中供冷能够有效降低大城市热岛效应，其逆天的空气调节，对环境影响也小。据介绍，区域供冷技术因其高效率和对环境影响小的特点受到很多国家重视。欧洲的一些商业聚集区，日本一些大城市的商业建筑群，美国许多大学校园，都采用这种区域供冷的方式。我国广州大学城、深圳前海、上海虹桥、北京中关村科技园等区域也采用了区域供冷方式，并已投入运行。
二、 集中供冷推广难点
起了个大早，赶了个晚集！这样形容广州的集中供冷市场，也许没有错。
广州正是全国最早大面积大规模实施集中供冷的城市之一，大学城、珠江新城十多年前就已启用区域集中供冷模式；然而集中供冷，先行者广州再无发展，仍走在集中供冷探索之路上。
据羊城派新闻，2004年广州大学城“开城”，即启用区域集中供冷，让首批入驻的师生们享受到夏日清凉。该项目总投资达8.5亿元，供冷建筑面积约352万平方米，是当时全球供冷量最大的区域集中供冷项目之一。如今，中大、华工等10所高校（校区），以及国家超级计算广州中心、广东科学中心等大型重点单位，都用上了集中供冷服务。
2008年7月，珠江新城一期冷站及配套工程开工，成为广州第二个集中供冷工程。CBD制冷冷站“心脏”在猎德，冷冻水回路，不仅连通着广州大剧院、海心沙亚运场馆等珠江新城核心区一批大型公共建筑及商业项目，还伴随APM线穿越珠江，直抵广州塔一带。
有专家介绍，以珠江新城中心商务核心区为例，该区集中了399栋超高层及高层建筑物，总建筑面积约460万平方米，平均建筑密度超过了纽约曼哈顿中城。如果每栋建筑都独立供冷，会造成电、水、土地资源和资金投入的浪费，同时还会带来附加的噪声、振动和羽状水雾等污染，片区空气温度上升，形成热岛效应。
如今，得益于集中供冷，冷站散热系统对着珠江，产生的热风被江风一吹便散，区域温度预计可比单独制冷降低2℃-3℃，广州珠江新城CBD热岛效应得到有效缓解。
然而对于集中供冷，其性价比一直不高，原因在于“能效账”不等于“经济账”。业内专家介绍，集中供冷是个复杂工程，需要根据建筑的具体情况进行经济和环境分析，要考虑包括住房入住率、能源输送效率、能源站平均制冷效率、电价和调峰电价等多重因素。制约这种“冷资源”的最大瓶颈是“规模经济”因素：用的人越多就越便宜，越少就越贵，容积率在3.5以上的项目或可考虑。
有媒体透露，目前广州这两个区域各类型用户的综合用冷费平均在每月每平方米5-8元。有专家测算，一个普通家庭每月用冷费可达700多元。考虑到较高成本，珠江新城部分商户在接驳集中供冷系统之外，也自建了中央空调系统。
集中供冷推广难，在节能和用价上的性价比，叫好不叫座的“尴尬”，还在一份政协委员的联名提议答复上显露无遗。
2021年，多位省政协委员提交《关于在粤港澳大湾区进一步推动区域集中供冷发展的提案》。广东省住建厅综合多部门意见后答复：“大学城项目运行至今，集中供冷费用过高，令许多学校不得不重新自建中央空调机房或改装分体空调。珠江新城容积率高，单位面积的用冷费较大学城有所缓解”。
广东省相关部门提出，区域集中供冷项目实施与城市区域整体规划、项目经济性密切相关。目前，深圳前海在全国率先将区域集中供冷列为公用事业，纳入市政公共设施，保证接入费和使用成本（含能源和维护成本）不高于自建，并对集中供冷开展可持续发展研究。
三、 集中供冷的零有模式切入点
今夏炎热的高温天气席卷全国，尤其是长江流域，从重庆、武汉到上海，空调用电高峰的限制及大小空调的散热，加剧大城市热岛效应，使集中供冷的呼声渐起；而零有模式老旧小区的综合能源升级改造，通过集中供冷集中供暖、集中供热水等，这种三联供综合能源方式，对用户能源酒店式亲民套餐服务，进行规模化大范围推广、达致可持续服务性价比的切入点。
老旧小区的综合能源主要包括，酒店式集中供冷、供暖、供热水等综合能源等方式。与集中供冷类似，环保清洁采暖、供暖，相比北方的存量市场改造，增量市场则在南方。随着人民生活水平的提高，南方地区尤其是长江流域沿岸地区百姓对于冬季采暖、供暖的需求越来越强烈。南方的集中供冷与集中供暖主要涉及的长江流域地区，夏热冬冷，涉及到14个省（直辖市），约1.5亿城镇人口。与北方在长期计划经济体制下建立起来的集中供暖模式不同，南方地区作为后来者面临更多选择，同时也更加具备依靠市场机制来进行绿色环保清洁供暖的大量机会。在对南方集中供暖、供冷、供热水综合能源建设的零有模式进行深度分析发现，零有模式对清洁取暖、节能降耗、优化服务、规模化的性价比等方面有巨大创新，继而可以快速有效地推动我国未来能源行业的发展升级。
零有模式的集中供冷供暖供热水等综合能源建设是指，普通小区、老旧小区及其城区的集中供冷供暖及其综合能源绿色环保升级改造过程中，业主零投入、有分红的方案，即长江流域集中供冷供暖及其综合能源升级改造过程中，业主是零投入而且有效益分红，故简称零有模式。
以一般普通城区、老旧小区，将不同业主零散的供暖供冷、供热水升级改造为中央空调集中式供冷、供暖、供热水等综合能源智慧社区为例，其政府指导性投资原则是，业主出一点、社会投资一点、财政补助一点；而零有模式的综合能源综合能源建设是，综合能源升级改造过程中，业主零投入、有分红的方案，即业主供冷、供暖、供热水综合能源升级改造过程中，业主是零投入而且有效益分红，故简称零有模式。
零有模式为什么可以做到普通零散、供冷供热水升级改造为集中供冷等综合能源能源消费的业主零投入、有分红？这是因为零有模式引入了综合能源综合能源解决方案和共享租赁产权房二大创新概念，让这二个基本要素产品，为小区居民业主产生巨大增值，并且这二个要素产品，在运营过程中源源不断地为业主和投资方创造价值，让小区加装电梯、智慧社区建设、住有宜居提升等许多难题迎刃而解！
(一)综合能源零有模式的具体内涵
A、小区综合能源解决方案：
1. 老旧小区改造公园绿化时，建设运营小区绿色环保节能中央空调冷站、燃气锅炉供暖中心、电锅炉中央热水系统及二个蓄冷蓄热保温地下水池；
2. 改造变配电时，建设运营储能电站等智慧电网系统；
3. 改造停车雨棚时，建设运营电单车充电桩；
4. 改造停车位时，建设运营电动车充电桩；
5. 加建电梯、整体结构加固时，屋顶建设营运太阳能电站；
6. 加建电梯时，建设运营居民户内酒店式、双系统中央空调集中供冷、供暖、中央热水系统。
B、 共有产权房包括共用设施房和人才租赁房：
1. 老旧小区改造结构加固时，屋顶太阳能瓦下面加建二层共有产权房；
2. 共有产权房由本栋居民与国有人才安居集团按约定比例共有产权；
3. 共有产权房主要包括共用设施房和人才租赁房；
4. 共用设施房可以解决小区养老抚幼、文化活动、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共设施用房；
5. 人才租赁房主要是单身公寓，可以为大学生、技术人才、公职人员等提供3-5年的中长期酒店式公寓租赁。
(二)老旧小区改造零有模式的优势分析：
因为零有模式引入了小区综合能源解决方案和小区共有产权房二大创新概念，让这二个基本要素为小区产生巨大增值，而且运营过程中源源不断地为小区居民和投资方创造价值，小区加装电梯等许多难题迎刃而解。
1. 因为居民零投入，方案容易获得小区居民共识；
2. 因为居民有分成，小区居民推动方案有动力；
3. 零有方案绿色环保可持续，容易获得社会投资；
4. 清除小区空调外机的安全隐患及外墙不和谐；
5. 成熟社区、更有吸引力的人才租赁房建设；
6. 快速推进老旧小区绿色环保节能改造。
四、 集中供冷综合能源运营及其亲民套餐
(一)小区集中供冷三联供改造投资及回报概要
在长江流域地区及部分华东、华南地区，只要供冷季、供暖季都超过4个月，就可以使用集中供冷供暖水系统，一网两用。
在老旧小区改造公园绿化时，已经建设环保节能中央空调冷站、燃气锅炉中央热水系统、电锅炉热水系统及二个保温蓄冷蓄热地下水池；像济南CBD集中供冷、集中供暖一样，供冷季启用7-9度的冷冻水系统供冷，供暖季启用45-55度的热水系统供暖，一年四季启用45-55度的热水系统，作为卫生热水。
以某个老旧小区10万平方左右建筑面积老旧小区，完成包括加装电梯、管线翻新、垃圾分类、公园绿化、热水供应、供暖供冷综合能源及加建共有产权房等所有功能改造，需要2个亿左右投资，年度收益大约4千万左右。
以该小区80 栋多层住宅建筑，每栋占地面积 400 平方计算，加建二层可以获得共有产权房 64000 平方，其中 20%约 12800 平方，作为小区养老 抚幼、文化活动、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共设施用房；其中 80%约 51200 平方，作为人才酒店式公寓租赁房，以每套单身公寓建筑面积 25 平方计算，可以获得2048套人才租赁房，以每套单身公寓市价月租 2000 的 6 折，1200 计算，一年的租金收入大约 2500 万左右。公用设施用房效益未计。
该老旧小区的综合能源前景评估前景良好。小区80栋多层住宅，每栋占地面积平均400平方计算，可以获得屋顶每栋太阳能使用面积500平方、共计40000平方左右，可以建设的光伏电站规模大约5MW,每年发电542万度，按照平均电价0.70元/度，年收益380万元。
集中供冷供暖供热水的三联供:加建64000平方新建酒店式公寓住宅等，可以配套冷暖空调、中央热水，小区其他住户预留集中供冷等三联供。
零有模式投资老旧小区的共有产权房、集中供冷等三联供，投资主体及其回报如下：
1）综合能源公司进行能源投资8千万左右，前10年收益10%给居民分红，后10年分20%；20年后50%给居民分红。
2）酒店式兴趣公寓公司进行共有产权房投资12千万左右，前10年收益10%给居民分红，后10年分20%；20年后50%给居民分红。
3）其他社会资本投资。
4）政府财政补贴2千万左右；
5）物业本体基金2千万左右；
6）老旧小区改造的居民零投入、有分红内涵：
集中供冷等三联供综合能源、共有产权房收益的分红，前7年左右主要分摊加装电梯、室内供冷供暖系统等成本；补贴各户居民物业管理费；前7年若有收益或获得收益之日起各户业主按楼层、户型面积加权系数分红。
7）综合能源设计寿命预计30年左右，20年后移交小区居民与国有，居民可再享10年50%收益。
(二)集中供冷三联供的亲民套餐
集中供冷三联供要具有较高的性价比，使用费用能够为居民接受，叫好又叫座，必须具有规模化；集中供冷三联供用户及其用户使用量，要达致规模化，必须设计适用于不同家庭的综合能源套餐，使得不同能源业务之间、不同用户之间的集中供冷三联供的综合能源长期使用，能够达到盈利的水平。
为了节能环保与民生，需要牛刀小试集中供冷三联亲民套餐，这把牛刀，就是在合同能源管理中对用能大户屡试不爽的能源托管中的保底、封顶，其道理与深圳前海在全国率先将区域集中供冷列为公用事业，纳入市政公共设施，保证接入费和使用成本（含能源和维护成本）不高于自建一样！
能源托管封顶主要用于，大型中央空调的节能改造投资回收过程中，对于用户中央空调机房电费最近五年的供冷费用的封顶托管，即保障节能改造后，集中供冷收取的年度总费用不高于用户的年度最高费用，这正是节能改造降耗省钱的宗旨！因为用户供冷使用时长及供冷使用面积原因，供冷费用增加超出封顶部分，则按照约定供冷价格半价收取。
如同深圳前海集中供冷的费用价格的亲民规定，不高于业主自建及自营，如果集中供冷三联供，让居民在使用过程中，不高于原来使用空调、采暖、热水等费用，无疑对于集中供冷三联供的推广有极大说服力；因为不用居民现付集中供冷三联供机房及其进户管网、室内盘管风机及其控制面板的设备的投资安装费用，同时能够升级为三星级酒店式能源服务，居民的生活品质大为提升。
在长江流域老旧小区集中供冷三联供改造前，大部分居民家庭都有水电气三种资源的使用与费用；改造后，就存在冷气、暖气、热水、普通自来水、电、气，共六种综合能源的使用与费用；集中供冷三联供亲民套餐，则是将每个家庭近5年的年度水电气用量、费用进行评估，分别取平均值与最高值制定套餐，比如三口之家，5年水电气年度费用平均值分别为6000元与最高值8000元：以水电气年度平均值制定的每月综合能源费用6000元，包括冷气、暖气、热水、普通自来水、电、气，共六种综合能源的使用与费用进行能源托管，这款亲民套餐可以满足居民家庭通常的能源消费，年度价格则为每月500元的套餐，在此范围内每个月使用冷气、暖气、热水、普通自来水、电、气，共六种综合能源的使用数量与费用不变，半年进行结算，使用量超出约定额度多余部分，按照约定价格按量半价补交有关费用。
集中供冷三联供除了平均值的亲民套餐，还有超出基本的年度平均值6000元40%用量的最高值8000畅享型，超出基本的年度平均值6000元70%用量的超高值10000元豪华型套餐，这三种亲民套餐，基本能够满足小区居民集中供冷三联供居民不同的生活工作需求。
对于集中供冷三联供小区其他户型，可以参照三口之家制定三种亲民套餐，供居民选择、升级。
五、 集中供冷三联供零有模式总结
零有模式老旧小区智能升级改造，主要包括：老旧小区的基础设施改造，以及加装电梯、智能安防、充电桩、管线翻新、垃圾分类、公园绿化，太阳能发电、储能等新能源，集中热水供应、集中供暖、集中供冷等综合能源及加建二层共有产权房等所有功能改造。
老旧小区改造的行业痛点主要包括，融资难、协调难、管理难、运营不可持续的矛盾。融资难是因为投资大回报低；协调难是因为业主楼层位置不同、利益主张各异、众口难调；管理难是因为老旧小区欠账多、各方不满意、缴费少；不可持续是因为老旧小区盈利点少、投资回报低。
集中供冷三联供零有模式BOT，是指老旧小区智能化升级改造的规划设计、投资建设、运营维护、到期移交等服务。零有模式是指老旧小区绿色环保智能升级改造过程中，居民零投入、有分红的方案、模式，即老旧小区升级改造过程中，小区居民是零投入而且有效益分红，故简称零有模式。
零有模式的老旧小区智能升级改造，通过引进集中供冷三联供综合能源供应商及酒店式公租房开发运营商，形成一个中心、二个基本点：以小区居民零投入有分红为一个中心；以小区共有产权房和小区集中供冷三联供综合能源的建设运营为二个基本点；目的是给小区居民住有宜居的三星级酒店式服务。
由于零有模式的综合能源、共有产权房租房收益的分红，前期可以分摊加装电梯资金、补贴低层用户由于装电梯造成的损失、电梯运营维护、集中供冷三联供机房及用户端室内供冷供暖热水系统等成本；故小区装电梯、运营维护等老大难问题，对于业主不再难！
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