商用住宅项目节能评估报告书-住宅开发稳定增长，商业地产繁荣分化

发布时间：2023-06-14 14:56:12

商用住宅项目节能评估报告书-住宅开发稳定增长，商业地产繁荣分化当前中国房地产行业处于高位横盘阶段。2001-2016 年中国房地产行

商用住宅项目节能评估报告书-住宅开发稳定增长，商业地产繁荣分化

当前中国房地产行业处于高位横盘阶段。2001-2016 年中国房地产行业销售面积由 2.1亿平快速增长至 15.7 亿平，CAGR 高达 14.4%，而 2017 年-2020 年房地产行业销售面积则维持在 17 亿平左右，其中住宅销售面积则维持在 15 亿平左右，进入高位盘整期。总体来看，当前地产周期敞口依然向下，长期城镇人口增长和存量更新依然能支撑行业未来发展。

未来十年城镇人口增量支撑房地产市场中期需求。根据《国家人口发展规划（2016 年-2030 年）》，预计 2030 年全国总人口达到 14.5 亿人，城镇化率达到 70%，也即城镇人口达到约 10.2 亿人。截至 2019 年，我国城镇人口 8.5 亿人，镇化率为 61%，对比全球其他发达国家，我国可能还有十五个百分点的城镇化空间。未来 10 年预计城镇人口还将有约 1.7 亿人的增量，城镇人口增量将对房地产中期需求提供有力的支撑。

1.城市更新是城市发展必然经历的再开发过程，已成为“十四五”期间的发展重点。随着经济和社会的发展，所有城市都必须对原有城市空间、城市形态、城市交通、城市环境进行重新整合，使之符合新的发展需要。根据中国科学院《西方城市更新发展历程和政策演变》一文，西方城市更新大致经历了“清除贫民窟—福利色彩社区更新—市场导向旧城再开发—社区综合复兴”四个发展阶段，实现了由政府主导向政府、私有部门共同参与投资的转变。我国城镇化已步入中后期，房地产行业也从大规模建设的增量时代进入提质改造的存量时代，所处的发展阶段与西方国家的第三阶段较为相似。十四五规划中明确提出“实施城市更新行动”，2020 年 12 月深圳市发布《深圳经济特区城市更新条例》，已率先建立起完善的城市更新机制。

2.扩张新城区面临边际收益递减的问题，城市更新的红利将逐步释放。在过去的 10 年里，中国各城市普遍通过开发新城区的方式打开城市新的发展空间，城市建成区面积由 2009 年的 38107 平方公里上升至 2019 年的 60312 平方公里，增加了 58%。对于城市发展程度较高的城市，由于新区土地征收、拆迁等成本增加，继续投资扩张新城区面临边际收益递减的问题。城市更新虽然周期长，但利润回报较为丰厚，旧村拆除类项目平均毛利率可达到 50%的水平，远高于招拍挂项目的平均 20-25%的毛利率。据住房和城乡建设部统计，全国共有老旧小区近 16 万个，建筑面积约 40 亿平，将释放巨大的存量市场空间。

3.城镇化叠加城市更新支撑住房中期需求，2020-2030 年均住房需求将保持在 12.8 亿平左右，长期维度下市场规模趋于稳定，保持在 9.5 亿平以上。测算的核心假设包括：1）根据国家卫计委预测我国人口峰值在 14.5 亿左右，假定 2030 年和 2040 年底全国总人口分别为 14.5 亿和 14 亿，城镇化率分别为 70%和 75%；2）假定城镇人均住宅建筑面积保持 2019年底的 40 平米不变；3）考虑我国普通住宅的使用年限为 70 年，由于建造质量等问题早期住宅的实际使用寿命不足 70 年，假设建筑面积年均速折旧 2%。此处未考虑改善性需求，故使计算结果偏保守。

第一章项目基本情况

1.1项目建设情况

1.2分析评价范围

1.3报告编制情况

第二章分析评估依据

2.1相关法律法规

2.2相关规划、政策、办法及规范性文件

2.3行业标准、产业规范

2.4节能管理及设计方面的标准和规范

2.5其他依据

第三章建设方案节能分析比选

3.1项目建设方案节能分析比选